I.E.E.  E.E.I.

Filière Immobilière

 

L’expertise de valeur, la Maitrise d’Ouvrage déléguée et le Financement des Promotions immobilières 

 

MASTERPRO: Financement de la construction privée et des promotions immobilières

 

IEEEEE /

L’expertise de valeur, la Maitrise d’Ouvrage

La vie d’un patrimoine immobilier se gère et se finance par phases, de son projet à sa démolition. Chacune d’elles est soumise à un cadre juridique, technique et financier de plus en plus complexe.

Le décret du 18 février 2016 impose une obligation de formation continue de la profession, et représente une opportunité d’aborder les questions essentielles et trouver une réponse adaptée au contexte suite à la succession pléthorique des lois « ALUR », « PINEL » et « MACRON ».

 

L’I.E.E valide pour chaque participant les connaissances requises  à l'exercice du montage d’opérations principalement lorsque le promoteur agit en maître d’ouvrage délégué .

 

 

1)    Rappel du Contexte légal


 Acteurs de l'urbanisme

·         communes, intercommunalités, départements et régions.

·         ABF, commission de sécurité et des sites, DDT, établissements mixtes, SEM,…rôle du préfet et contrôle de la légalité,  Réglementation et planification de l'usage du sol

·         Hiérarchie des textes applicables européens, nationaux ( Code civil, Code de l'urbanisme, Code de l'environnement et du patrimoine, CCH, RNU, lois Littoral et Montagne, DTA, PIG, OIN, PSMV…) , locaux ( SCOT, SRADOT, POS/PLU)

·         impacts des lois Grenelle II, Macron, Alur et Avenir pour l’Agriculture

·         procédures opérationnelles d'aménagement (ZAC, lotissement, expropriation…)

 

Contrôle de l’usage des sols : certificats d’urbanismes et permis de construire

·         certificats d'urbanisme,permis de construire, permis d'aménager et déclaration préalable

·         les différents types de recours

·         questions liées à la régularisation de la construction et la conformité

·         cas des secteurs sauvegardés

·         incidences de la réforme de l'urbanisme commercial

Partage de pratiques : les différents types de recours gracieux, contentieux, déféré préfectoral


4. Incidences fiscales et financières de l'aménagement foncier

·         taxe d'aménagement et versement pour sous-densité

·         autres régimes : participation pour financement des équipements publics exceptionnels, participation PUP, participation ZAC, redevance de bureaux en IDF et redevance d'archéologie préventive

·         taxes sur les cessions de terrains rendus constructibles

 

 

 


5. Se repérer dans le contentieux de l'urbanisme

·         contentieux administratif

·         contentieux civil

·         contentieux pénal



Le permis :  travaux soumis à permis de construire, cas où une déclaration de travaux suffit, dispense d'autorisation. Destination des constructions et nature des travaux.

·         recours obligatoire à l’architecte,  descriptif de la configuration des travaux et de leur implantation dans le site, projet architectural, étude d'impact :  le CERFA

4. Règles d'instruction et de délivrance du permis

5. Taxe d'urbanisme

·         point sur les principales taxes d'urbanisme

·         détail de la taxe d'aménagement


 Démarrage du chantier après l’obtention du PC

·         conditions d'affichage

·         déclarer l’ouverture de chantier / l’achèvement des travaux

·         rôle de la DAT (date d'achèvement des travaux) : conformité et recours des tiers

·         règles de péremption


Les  modifications de projet ?



8. Contentieux du permis

·         contentieux administratif : recours gracieux, recours en excès de pouvoir, référé suspension

·         conditions de recevabilité du recours des tiers

·         contentieux civil et pénal

Cas pratique : analyse de jurisprudences récentes portant sur des contestations de PC (annulation et démolition)


2°). Etudes pré-opérationnelles, évaluation des étapes clés du montage d’opérations immobilières
objectifs des études pré-opérationnelles. Dues diligences préalables.   Les différentes études de faisabilité 

·          enjeux et  méthodologies :


- concevoir des bilans prévisionnels, promoteurs et intégrer ses leviers d'action
- établir un calendrier de trésorerie 
- construire un phasage calendaire 

·         Impacts de la fiscalité : Incidences fiscales et financières de l'aménagement foncier ; les principales taxes d'urbanisme et d'aménagement

 

 


 Contexte de la décision.  
définir et répartir les rôles entre les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre et les différents intervenants obligatoires,  impact du développement durable


 Phase contractuelle du montage d’opération : marchés, clauses particulieres, normes, contrats.
contrôle technique,  Gestion des litiges en cours de chantier ( « faillite" sous traitant, malfaçons, compte prorata..)


 Paiement du prix par le maître d’ouvrage 

·         variations prévisibles du prix, indices et actualisation, vérifications des  situations de paiement

·         modalités de paiement et retenues de garanties


Obligations des constructeurs à l’égard du maître d’ouvrage pendant l’opération 


La  Réception des travaux et la gestion des garanties

·         garantie de parfait achèvement

·         garanties biennale et décennale des malfaçons

·         garantie trentenaire

·         dommages intermédiaires

·         exonérations de responsabilité




3°) L'ingénierie financière appliquée au montage d'opérations immobilières

Le  Montage de dossier financier d'une opération immobilière 


les flux de trésorerie (cash-flow) 
Les variables dans les dépenses d'investissement

. Calculer la rentabilité financière 

4. Financer l'investissement 

·         Outils stratégiques et effet de levier de l'endettement

·         Les multiples formes d’endettement


5. Gérer les risques inhérents à l'investissement 

·         risque propre aux flux

·         risque sur le capital

·         répartir les risques entre les différents actifs

Etude de cas : exemples chiffrés de risque propre au flux


 dommages causés à l’occasion de l’opération de construction : aux tiers, au voisinage, aux usagers du bâtiment, aux salariés de l’entreprise, aux bâtiments environnants et à la construction elle-même

Etendue des responsabilité ?  du fait personnel, du fait d'employés, du materiel,  de sous-traitants… (jurisprudences récentes)

·        

responsabilité civile,  responsabilité délictuelle et quasi délictuelle ;  responsabilité contractuelle ; co responsabilités des fournisseurs et des fabricants,

·         incendie, inondation, explosion du bâtiment : qui supporte la reconstruction ?

·         dommages causés par le bâtiment : la responsabilité du constructeur peut-elle être engagée ?

 

 


4. Eviter le risque pénal 

·         délits non intentionnels applicables aux accidents de construction

·         infractions pénales propres à l’activité de construction

·         impacts de la délégation de pouvoirs en matière pénale

Cas pratique : analyser les différentes responsabilités pouvant être mises en cause dans une situation déterminée 

5. Se désengager de sa responsabilité 

·         utiliser efficacement les actions récursoires

·         cas d’exonération légale

·         effet de la force majeure

·         clauses limitatives de responsabilité

·         faute de la victime


6. Faire jouer les garanties et assurances 

·         garantie décennale : dommages couverts et personnes pouvant être mises en cause

·         garantie de parfait achèvement, une responsabilité privilégiant la réparation en nature

·         concours entre assurances, responsabilité décennale et responsabilité civile



G. Sous-traitance et responsabilités : obligations contractuelles et sociales

1. Notion de sous-traitance

·         place de la sous-traitance parmi les différents marchés de bâtiment et de travaux publics

·         distinguer la sous-traitance d’autres contrats

·          critères de qualification, étendue de la sous-traitance

Cas pratique : distinguer « vraie et fausse sous-traitance » et cotraitance à partir de situations concrètes

2. Acteurs de la sous-traitance

·         entrepreneur principal, sous-traitant, sous-traitant de second rang et sous-traitant de rang inférieur, maître d'ouvrage


3. Liens particuliers entre les différents acteurs 

·         liens contractuels entre entrepreneur principal/sous-traitant et sous-traitant/sous-traitant du sous-traitant

·         absence de liens contractuels entre le maître d'ouvrage et le sous-traitant

·         obligations légales entre le maître d'ouvrage et le sous-traitant

·         responsabilités du maître d’ouvrage (pénales et financières) : travail dissimulé, obligations de vigilance, accident de chantier…

·         acceptation du sous-traitant et agrément des conditions de paiement  par le maître d'ouvrage : comment agir et éviter les risques ?

·         obligations indirectes

·         risque de requalification

Cas pratique : analyse de la jurisprudence sanctionnant l'existence d'un contrat de sous-traitance

4. Obligations légales et contractuelles des parties

·         que peut exiger le maître d'ouvrage avant d'agréer un sous-traitant ?

·         importance du CCAP

·         que peut exiger l'entreprise principale qui veut sous-traiter? ce qu'elle ne peut pas faire ?

·         droits, obligations et responsabilité du sous-traitant

·         règles liées à la sécurité du chantier (plan de prévention, règlement sécurité, coordination SPS…), la carte professionnelle obligatoire

Cas pratique : lister les obligations légales de l'entrepreneur principal et les sanctions 

5. Conditions financières

·         modalités de paiement du sous-traitant, l’autoliquidation de la TVA

·         que se passe-t-il en cas de « faillite » de l'entreprise principale ?

 


6. Résiliation du contrat de sous-traitance et du contrat principal

·         causes possibles, que faire en cas d'abandon de chantier ? le devenir de l'ouvrage

·         cas particuliers de la faillite du sous-traitant


7. Résolution des incidents lors de l'exécution des prestations ou des travaux

·         défaillance d'une partie (dépôt de bilan…), la responsabilité des acteurs

·         cas de sous-traitances en chaîne

·         réparation des dommages, la mise en jeu des assurances

Cas pratique : analyse de l'enchaînement des responsabilités suite à l'apparition d'un dommage


H. Assurances construction : prévention et gestion des sinistres

1. Responsabilité décennale, dommage de nature décennale, garantie décennale… : que recouvrent ces notions ? 
Appréhender la notion d'ouvrage immobilier

·         définir un désordre de nature décennale

·         cerner les acteurs de l'opération de construction qui peuvent engager leur responsabilité

·         distinguer les garanties légales et les garanties d'assurance

Exercice d'application : mesurer sa compréhension de la responsabilité décennale 

2. Dommages couverts par une assurance 

·         dommages matériels graves liés à la construction elle-même

·         dommages aux existants

·         dommages intermédiaires

·         notion de dommages immatériels consécutifs

·         travaux sous-traités

·         dommages causés par l’absence d’ouvrage

Cas pratique : identifier les dommages relevant de l’assurance dommages-ouvrage à partir de situations issues de la jurisprudence récente 

3. Contrats d'assurance souscrits par le maître d'ouvrage 

·         assurance dommages-ouvrage

·         contrat de constructeur non-réalisateur

·         contrat collectif de responsabilité décennale

·         contrat tous risques chantier

·         contrat multirisque


4. Assurances de responsabilité des constructeurs 

·         contrat de responsabilité civile professionnelle avant et après réception

·         contrat de responsabilité décennale


5. Déclenchement de l'assurance dommages-ouvrage 

·         point de départ des garanties

·         mise en œuvre des garanties

·         obligations respectives de l'assureur dommages-ouvrage et de l'assuré

·         subrogation


6. Règlement d’un sinistre relevant de l’assurance de responsabilité décennale 

·         point de départ des garanties

·         garantie décennale obligatoire en capitalisation

·         exclusions de garantie

·         causes d'exonération de la responsabilité décennale

7. Estimation et réparation du dommage 

·         expertise amiable réglementaire de la dommages-ouvrage

·         interruption du délai de garantie

·         prescription en matière d'assurance